Разбираемся с матчастью.
Кадастровая стоимость недвижимости показывает, сколько стоит объект (например, квартира или дом) по мнению государства.
Кадастровую стоимость пересматривают каждые 5 лет.
Она является основой расчета налогов на имущество физических лиц и коммерческих компаний. Кстати, при определении размера госпошлин ее тоже учитывают (например, при наследовании).
Как и кем проводится оценка?
Расчет кадастровой стоимости проводят оценочные организации, получившие аккредитацию. В каждом регионе орган свой. В Дагестане это ГБУ РД » Дагтехкадастр».
Кадастровая и рыночная стоимость – это одно и то же?
Нет. Цена, которая указана в кадастре, отличается от рыночной. Чаще всего рыночная цена оказывается выше или ниже кадастровой.
Рыночная цена – это та сумма, которая вас устраивает, и соответствует стоимости аналогичной недвижимости. Другими словами, – самая вероятная цена, по которой квартиру или дом можно продать. Из-за десятков переменных она меняется очень быстро. Иногда – даже несколько раз в месяц.
Для каждого региона РФ действует своя кадастровая стоимость жилья.
Например, в Москве она будет в разы выше, чем в Кирове. На что влияет официальное значение?
Кадастровая недвижимость – это важно. Официальную стоимость учитывают:
- При расчете налогов: налога на имущество и земельного налога, НДФЛ при продаже объекта.
- При расчете нотариальных пошлин (расходов) по сделкам с квартирой.
В первом случае все понятно. Налог на имущество перечисляют все, кто имеет в собственности недвижимость. Это плата государству за владение имуществом:
- Налог на имущество = Ставка (в большинстве регионов это 0,1%) * Кадастровую стоимость объекта.
- Например, если в договоре купли-продажи указана цена покупки в 3 млн. руб., а кадастровая стоимость – 3,5 млн. руб., налог на имущество будем платить именно с 3,5 млн. руб.
С земельным налогом все аналогично. Его рассчитывают по той же формуле. Учитывается кадастровая стоимость земельного участка.
При продаже квартиры уплачивается стандартный НДФЛ по ставке 13% или 15%. 15% перечисляют граждане, чьи годовые доходы превысили 5 млн. руб.:
- Сумму, по которой квартира продана, обязательно сравнивают с кадастровой стоимостью.
- Если вы, как продавец, получили меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 70% (0,7), НДФЛ будут считать именно с кадастровой оценки.
- Например, квартира продана по рыночной цене – за 2,5 млн. руб. А ее кадастровая стоимость – 4 млн. руб. В этом случае НДФЛ будут считать именно с 4 млн. * 0,7 = 2 млн. 800 тыс. руб. В бюджет вы заплатите не 325 тыс. руб. (с 2,5 млн.), а 364 тыс. руб. (с 2,8 млн.). Если рыночная оценка превышает кадастровую, перерасчет не проводят.
Получая недвижимость в подарок, мы обязаны заплатить тот же НДФЛ по ставке 13%:
- Доходом в этом случае считается не рыночная, а кадастровая оценка.
- Например, если вы получили в дар квартиру кадастровой стоимостью 3 млн. руб., с государством придется поделиться 390 тыс. руб. = 3 млн. * 13%.
Кадастр учитывают и при расчете нотариальных расходов на сделки с квартирой. Если имущество передают в доверительное управление, продают долю несовершеннолетних или долю в праве общей собственности постороннему.
