Любой человек, оформивший ипотеку, может погасить ее досрочно — как частично, так и полностью. Выгоду удается извлечь не всегда. Чтобы она оказалась ощутимой, с момента оформления ипотеки должно пройти как можно меньше времени. А для извлечения максимальной выгоды при частичном досрочном погашении важно сокращать срок кредитования, а не размер ежемесячных платежей. Зато во втором случае можно снизить уровень долговой нагрузки.
Такое же правило о досрочном погашении распространяется на ипотеку на коммерческую недвижимость, используемую для приобретения офисных или производственных помещений. Для самозанятых и предпринимателей досрочное погашение коммерческой ипотеки может стать хорошим стратегическим ходом, позволяющим уменьшить долгосрочные финансовые обязательства и повысить финансовую устойчивость бизнеса.
В первую треть срока кредитования, по словам эксперта агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, выгоднее всего уменьшать его продолжительность. Так удастся максимально снизить размер переплаты. Дело в том, что банки преимущественно используют аннуитетную схему погашения, при которой заемщик сначала гасит проценты, и лишь затем — тело кредита.
Что говорит законодательство
Право на досрочное погашение — как полное, так и частичное — закреплено за заемщиками на законодательном уровне. Главное, предупредить об этом банк как минимум за 30 дней до внесения платежа. Однако внимательно читайте кредитный договор, так как в нем может быть указан более короткий срок или даже прописан запрет на досрочное погашение. Это обусловлено тем, что существует ряд причин, по которым кредиторы не очень одобряют такой способ оплаты. Первая и основная причина заключается в том, что из-за досрочного погашения банки теряют доход за счет переплаты. Поэтому, если в кредитной истории слишком часто упоминается о досрочном погашении, банк может даже отказать в кредитовании.
Как можно погасить ипотеку досрочно
Существует 3 способа:
- сокращение срока кредитования;
- снижение размера ежемесячного платежа;
- комбинирование обоих вариантов.
При выборе подходящего способа нужно сначала определиться с тем, что предпочтительнее — уменьшить переплату или снизить уровень долговой нагрузки. Также стоит помнить, что есть и другие способы максимально быстро погасить ипотеку. Поэтому, если закрыть долг досрочно не получается или этот способ просто не подходит, можно обратить внимание на другие варианты.
Сокращение срока кредитования
Это наиболее выгодный способ досрочного погашения. В данном случае увеличивается сумма, направленная на погашение тела кредита, что приводит к уменьшению суммы процентов. В результате переплата существенно сокращается.
Снижение размера ежемесячного платежа
В этом случае срок кредитования остается прежним. Но график платежей формируется заново, причем таким образом, что большая часть внесенных средств направляется на погашение процентов, а остальная — на тело кредита.
Эксперт компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина объясняет, что сокращение срока кредитования на первый взгляд действительно предпочтительнее, поскольку так удается уменьшить переплату. Но для некоторых заемщиков снижение ежемесячного платежа более удобно — например, при попадании в сложную жизненную ситуацию, в том числе при сокращении на работе.
Комбинированный вариант
Н. Кузнецова поясняет, что в этом случае заемщик поочередно то сокращает срок кредитования, то снижает размер ежемесячного платежа. Это позволяет сделать обслуживание ипотеки максимально комфортным.
При наличии финансовой возможности можно внести крупный платеж (например, за счет продажи неожиданно полученного наследства), чтобы снизить размер ежемесячного платежа, и при этом продолжать вносить прежнюю сумму. В результате заемщик будет немного переплачивать, что тоже будет засчитано как досрочное погашение. За счет разницы между требуемым и вносимым ежемесячным платежом удастся сократить срок кредитования.
Главное преимущество комбинированного варианта — то, что при попадании в сложную жизненную ситуацию заемщик сможет просто прекратить переплачивать и начать вносить минимальный ежемесячный платеж. А когда проблемы будут решены, он сможет вернуться к прежней схеме погашения. Однако следует учитывать, что при выборе этого способа переплата, хотя и будет меньше, чем при снижении ежемесячного платежа, все равно окажется больше, чем при сокращении срока кредитования.
